Manželé podnikali a chtěli si splnit velký plán, koupit zrekonstruovaný statek. Financování nejprve řešili ve své bance, kde měli účty a kde jejich finanční historii znali.

Výsledek ale nebyl příznivý. Podle výpočtu banky jejich příjmy z podnikání nestačily na hypotéku, kterou ke koupi potřebovali.

Na první pohled to znělo jednoduše: „Na tak drahou nemovitost nemáte dostatečný příjem.“

Jenže jejich podnikání fungovalo a skutečná finanční situace nevypadala tak špatně, jak vycházel výpočet banky.

Problém nebyl nutně v tom, kolik vydělávali. Problém byl v tom, jak jejich příjem konkrétní banka počítala.

U OSVČ může stejný člověk vyjít v každé bance jinak

U zaměstnance je výpočet příjmu často relativně přímočarý. U podnikatele už tomu tak být nemusí.

Banka může pracovat například s údaji z daňového přiznání, daňovým základem, výdaji, obratem podnikání nebo dalšími parametry podle vlastní metodiky.

A právě proto není automaticky pravda, že když OSVČ nevyjde hypotéka v jedné bance, nevychází na ni nikde. Jednotlivé banky mohou stejná čísla vyhodnotit rozdílně. To ale neznamená, že jiná banka úvěr vždy schválí. Každá žádost se posuzuje individuálně podle doložených příjmů, výdajů, stávajících závazků, úvěrové historie, hodnoty zajištění a pravidel banky platných v dané době.

Existují například metodiky, které umožňují u podnikatelů vypočítat příjem buď ze základu daně, nebo za splnění podmínek také z obratu a zvolit variantu vhodnější pro klienta.  Proto jsme místo dalšího pokusu ve stejné bance začali znovu od začátku.

Nejdřív jsme rozebrali jejich podnikání

Prošli jsme: daňové podklady, obrat podnikání, existující závazky a celkovou finanční situaci domácnosti.

Cílem nebylo hledat způsob, jak příjem uměle „nafouknout“. Potřebovali jsme zjistit, která banka dokáže jejich skutečnou podnikatelskou situaci vyhodnotit nejvhodnější metodikou.

Po doložení všech podkladů a individuálním posouzení banka klientům tehdy schválila hypotéku ve výši 11,6 milionu korun. Nešlo o obejití pravidel ani o příslib, že stejného výsledku dosáhne jiný podnikatel. V tomto konkrétním případě pouze metodika jiné banky lépe odpovídala tomu, jak manželé podnikali a prokazovali svůj příjem.

Jenže u závazku přes 11 milionů korun by to byla jen polovina práce. Hypotéka byla vyřešená. Teď bylo potřeba zabezpečit, aby ji zvládli dalších několik desítek let.

Schválení úvěru totiž neznamená, že domácnost automaticky zvládne každou situaci, která během dalších 20 nebo 30 let může nastat.

Manželé byli podnikatelé. Jejich schopnost splácet hypotéku tedy stála především na tom, že jejich podnikání bude fungovat a oba budou schopní dál vydělávat.

Jenže co když jeden z nich: onemocní, stane se invalidním, bude několik měsíců mimo práci, nebo podnikání krátkodobě zasáhne výrazný pokles příjmů?

U hypotéky 11,6 milionu Kč už nejde o drobný výkyv rodinného rozpočtu. Proto jsme po schválení financování otevřeli další část finančního plánu.

1. Rezerva

Prvním krokem bylo spočítat, jak velký finanční polštář domácnost potřebuje. Rezerva neměla sloužit jen na rozbitou pračku nebo servis auta. Musela počítat i se situací, kdy se podnikatelům na několik měsíců sníží příjem, zatímco: splátka hypotéky, energie, běžné náklady domácnosti a další závazky pokračují dál.

Proto jsme se dívali na pravidelné nezbytné výdaje domácnosti a podle nich stanovili potřebnou rezervu. Nešlo tedy o univerzální: „Mějte stranou 100 tisíc.“ Rezerva musí odpovídat tomu, kolik konkrétní domácnost skutečně každý měsíc potřebuje k fungování.

2. Životní pojištění obou partnerů

Po schválení úvěru jsme upravili také životní pojištění. Jeho úkolem bylo podle sjednaných podmínek zmírnit dopad invalidity, vážné nemoci nebo delšího výpadku příjmu. Žádná pojistka ale nezaručí, že splácení nebude ohroženo.

Cílem nebylo automaticky pojistit celých 11,6 milionu Kč na každého. Výše krytí musí vycházet z příjmů obou partnerů, rezerv, majetku, struktury hypotéky a z toho, jak velká část závazku by po výpadku jednoho příjmu byla pro druhého partnera ještě zvládnutelná.

Po schválení úvěru jsme proto upravili životní pojištění podle příjmů, rezerv a struktury hypotéky. Cílem bylo, aby sjednané krytí mohlo při splnění smluvních podmínek zmírnit dopad invalidity, vážného onemocnění nebo delšího výpadku příjmu na splácení. Skutečný rozsah plnění se vždy řídí konkrétní smlouvou, limity, výlukami a posouzením pojistné události pojišťovnou.

3. Pojištění statku a domácnosti

A nakonec bylo potřeba chránit také samotný majetek, kvůli kterému hypotéka vznikla. Nemovitost v hodnotě milionů korun nemá smysl pojistit podle částky, kterou měl někdo na staré smlouvě před deseti lety. Po koupi jsme proto řešili také: pojištění nemovitosti a domácnosti na odpovídající hodnotu.

Jedna banka neurčuje, kolik si podnikatel může půjčit. Říká jen, jak jeho konkrétní žádost vychází podle její aktuální metodiky.

Samotným schválením hypotéky pro mě práce nekončí. U závazku na desítky let musí vedle splátky dávat smysl také rezerva a ochrana příjmů. Tady jsme proto neřešili jen jinou banku. Nastavili jsme celý plán tak, aby domácnosti pomohl zvládnout i období, kdy se podnikání nebo zdraví nevyvíjí podle očekávání. Ani rezerva a pojištění však nemohou odstranit všechna rizika.

Poznámka k případu: Text popisuje historický výsledek konkrétních klientů a nepředstavuje nabídku úvěru ani příslib jeho schválení. Dostupnost, výše, sazba a další podmínky hypotéky závisejí na individuální bonitě, zajištění, posouzení poskytovatele a aktuálních podmínkách. Úvěr není nárokový.

Zpět na příběhy z praxe