Patrikovi bylo 30 let, Klárce 33 let. Patrik pracoval na stavbách v Německu a Klárka jako účetní. Byli před svatbou a chtěli si koupit vlastní byt.

Měli vybraný byt s kupní cenou 6 300 000 Kč, na účtu měli přibližně 150 000 Kč a zbytek potřebovali vyřešit hypotékou.

Jejich problém tedy na první pohled vypadal jednoduše, nemají dost vlastních peněz.

Při první návštěvě banky jim vyšlo, že požadované financování nezískají. Banka byla ochotná poskytnout přibližně 90 % hodnoty kupovaného bytu, tedy při modelové hodnotě 6,3 milionu Kč zhruba: 5 670 000 Kč

Klienti by tak potřebovali dodat z vlastních zdrojů přibližně 630 000 Kč. A přesně tady získali pocit, že je vybraný byt jednoduše příliš drahý.

Jenže jejich příjem nebyl hlavní problém

Kdybychom se dívali pouze na kupovaný byt a naspořených 150 tisíc korun, opravdu by financování nevycházelo.

Jenže hypoteční případ se nemusí skládat pouze z kupovaného bytu + hotovosti klienta. Když jsme prošli jejich celkovou situaci, ukázalo se, že rodina měla k dispozici ještě další nemovitost, kterou bylo možné po dohodě s vlastníkem využít jako dodatečné zajištění úvěru.

Tato nemovitost měla hodnotu 2 200 000 Kč. Celková hodnota zajištění tak nebyla jen 6,3 milionu Kč.

Byla 6 300 000 Kč kupovaný byt + 2 200 000 Kč další nemovitost = 8 500 000 Kč. Poměr úvěru k celkové hodnotě zajištění tak v tomto modelu vycházel přibližně na 72 % LTV. A najednou se na stejný obchod dalo dívat úplně jinak.

Další nemovitost lze v některých případech použít jako součást zajištění hypotéky; právě díky tomu nemusí být výše úvěru posuzována pouze proti hodnotě kupované nemovitosti.

	Původní pohled	Nová struktura financování
Kupní cena bytu	6 300 000 Kč	6 300 000 Kč
Vlastní prostředky	150 000 Kč	150 000 Kč
Potřebný úvěr	6 150 000 Kč	6 150 000 Kč
Hodnota kupovaného bytu	6 300 000 Kč	6 300 000 Kč
Další nemovitost v zajištění	0 Kč	2 200 000 Kč
Celková hodnota zajištění	6 300 000 Kč	8 500 000 Kč
Potřebné LTV	cca 98 %	cca 72 %
Výsledek	financování nevycházelo	nákup bylo možné uskutečnit

Tento případ by mnoh lidí mohlo označit formulací 100% hypotéka“. Nicméně banka neposkytla úvěr ve výši přesahující hodnotu zajištění. Po zapojení další nemovitosti byla hodnota zástav výrazně vyšší než samotný úvěr.

Nová varianta navíc vyšla levněji

Původní nabídka nebyla problém pouze kvůli maximální výši úvěru. Měla také horší úrokové podmínky. Po porovnání dalších bank se podařilo najít variantu, u které byla měsíční splátka přibližně o 700 Kč nižší. Za jeden rok jde o 8 400 Kč a během prvních pěti let přibližně o 42 000 Kč.

Klienti získali možnost koupit nemovitost, o které už si mysleli, že na ni nedosáhnou.

Nemovitost použitá jako další zajištění není žádný administrativní trik. Je na ní zapsané zástavní právo banky. Proto jsme klientům i vlastníkovi další nemovitosti vysvětlili, co takové řešení znamená a jaká rizika přináší.

Zároveň jsme se bavili o tom, že další nemovitost nemusí být v zajištění celých 30 let. Jakmile se část hypotéky splatí a poměr mezi zbývajícím úvěrem a hodnotou kupovaného bytu dostatečně sníží, je možné požádat banku o její vyvázání ze zástavy. Zda to bude možné a za jakých podmínek, už závisí na tehdejší hodnotě nemovitosti, zůstatku úvěru a souhlasu banky. Takové řešení proto musí mít nejen začátek, ale i plán, jak se z něj v budoucnu dostat.

A co s hypotékou dál?

Ani podpisem úvěrové smlouvy celý plán nekončil. Klienti byli mladí a měli před sebou dlouhý investiční horizont. Proto jsme vedle hypotéky nastavili také pravidelné dlouhodobé investování.

Cílem bylo postupně budovat další vlastní kapitál a přibližně za 15 let mít možnost rozhodnout, jestli hypotéku částečně nebo úplně doplatí, investici nechají dál pracovat nebo zvolí kombinaci obojího.

A z problému, který vypadal jako nedostatek vlastních peněz, se stal řešitelný hypoteční případ.

Někdy klientům nechybí půl milionu korun. Chybí jim jen někdo, kdo se na financování nepodívá jako na jednu nabídku jedné banky, ale jako na celek.

Zpět na příběhy z praxe